Akta Jual Beli Akta Hibah Akta Tukar Menukar Akta Inbreng APHB AP HGB AP HT

SURAT KETERANGAN HIBAH

Dengan ini menyatakan bahwa:

Nama               : Anton Sanjaya

NIK                  : 0987654323456

Pekerjaan       : Wiraswasta

Alamat            : Jl. Perjuangan No. 123, Bandung

Untuk selanjutnya disebut dengan pihak pertama yang menghibahkan.

Nama              : Ahmad Subari

NIK                 : 0987654323456

Pekerjaan      : PNS

Alamat           : Jl. Hang Tuah No. 123, Bandung

Untuk selanjutnya disebut dengan pihak kedua yang menerima hibah.

Pihak Pertama menghibahkan sebidang tanah kepada Pihak Kedua dengan luas tanah 100 m2 (seratus meter persegi) yang berlokasi di Jalan Amir Hamzah Raya No 100, RT. 01 RW. 05 Kelurahan Asam Manis, Kecamatan Melodi Indah Kota Bandung.

Demikian Surat Hibah ini dibuat dengan sebenar-benarnya dan tidak ada paksaan dari pihak manapun dalam keadaan sehat jasmani dan rohani dan dapat dipergunakan sebagaimana mestinya.

akta27.blogspot.com --- Banyak orang awam yang tak menyadari bahwa profesi Notaris dan PPAT berbeda. Mereka menyamaratakan keduanya, tetapi memang diperbolehkan untuk memegang dua jabatan Notaris dan PPAT sekaligus. Disini akan dijelaskan perbedaan Notaris dan PPAT dari definisi, dasar hukum, kode etik, tugas dan wewenang yang terkait.

Definisi Notaris dan PPAT

Perbedaan Notaris dan PPAT dari definisinya: Dalam pasal 1 angka 1 UUJN disebutkan bahwa definisi Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya. Sedangkan definisi PPAT tercatat dalam pasal 1 ayat 1 dari Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. P.P.A.T. atau Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Dasar Hukum Notaris dan PPAT

Dasar hukum profesi notaris diatur dalam Undang Undang Nomor 30 tahun 2004 tentang jabatan notaris. Dasar pengangkatan sebagai Notaris melalui Surat Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia tertanggal 23 Nopember 1998 nomor C-537.HT.03.01-Th.1998 tentang Pengangkatan Notaris. Pengangkatan dan pemberhentian jabatan notaris dilakukan oleh Menteri Hukum dan HAM dan sebelum memegang jabatan dan harus disumpah di hadapan menteri atau pejabat yang ditunjuk selambat-lambatnya 2 bulan setelah pengangkatan.

Dasar hukum pengangkatan PPAT sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah Surat Keputusan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional tertanggal 2 Juni 1998 nomor 8-XI-1998 tentang Pengangkatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dan Penunjukan Daerah Kerjanya. PPAT diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan. Dasar hukum PPAT diantaranya UU No. 5 tahun 1960, PP No. 24 tahun 1997, PP No. 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT (PJPPAT) dan PerKBPN No. 1 tahun 2006.

Kode Etik Notaris dan PPAT

Setelah pengangkatan, berdasarkan Pasal 4 ayat 2 UUJN notaris yang diangkat harus mengucapkan sumpah notaris yang isinya harus menjaga sikap, tingkah laku dan akan menjalankan kewajiban sesuai dengan kode etik profesi, kehormatan, martabat, dan tanggung jawab sebagai notaris. Amanah yaitu merahasiakan isi akta dan keterangan yang diperoleh dalam pelaksanaan jabatan. Dalam jabatan ini, baik secara langsung maupun tidak langsung, dengan nama atau dalih apa pun, tidak pernah dan tidak akan memberikan atau menjanjikan sesuatu kepada siapa pun. Menurut Pasal 83 Ayat 1, Kode Etik Notaris ditetapkan oleh Organisasi Notaris. Organisasi yang dimaksud tercantum dalam Pasal 1 Angka 13 Keputusan Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia No.M-01.H.T.03.01 Tahun 2003 tentang Kenotarisan, yaitu Ikatan Notaris Indonesia (INI). Kode Etik Notaris yang berlaku berdasarkan Keputusan Kongres Luar Biasa INI tanggal 27 Januari 2005 di Bandung. Pasal 1 angka 2 Kode Etik Notaris menyebutkan “Kode Etik Notaris dan untuk selanjutnya akan disebut Kode Etik adalah seluruh kaidah moral yang ditentukan oleh Perkumpulan Ikatan Notaris Indonesia yang selanjutnya akan disebut “Perkumpulan” berdasar keputusan Kongres Perkumpulan dan/atau yang ditentukan oleh dan diatur dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang hal itu dan yang berlaku bagi serta wajib ditaati oleh setiap dan semua anggota Perkumpulan dan semua orang yang menjalankan tugas jabatan sebagai Notaris, termasuk di dalamnya para Pejabat Sementara Notaris, Notaris pengganti, dan Notaris Pengganti Khusus.”

Sedangkan, Kode Etik PPAT ada dalam peraturan lebih lanjut yaitu Pasal 28 ayat (2) huruf c Perka BPN No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Yang berwenang mengangkat dan memberhentikan dengan tidak hormat dari jabatannya jika melanggar kode etik profesi adalah Kepala Badan Pertanahan Nasional. Kode etik profesi PPAT disusun oleh Organisasi PPAT dan/atau PPAT Sementara dan ditetapkan oleh Kepala BPN yang berlaku secara nasional (Pasal 69 Perka BPN 1/2006). Organisasi PPAT yang dimaksud saat ini adalah Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (IPPAT). Kode Etik Profesi PPAT yang berlaku saat ini yaitu hasil keputusan Kongres IV IPPAT 31 Agustus – 1 September 2007. Pasal 1 angka 2 Kode Etik Profesi PPAT menyebutkan “Kode Etik PPAT dan untuk selanjutnya akan disebut Kode Etik adalah seluruh kaidah moral yang ditentukan oleh Perkumpulan berdasarkan keputusan kongres dan/atau yang ditentukan oleh dan diatur dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang hal itu dan yang berlaku bagi serta wajib ditaati oleh setiap dan semua anggota Perkumpulan IPPAT dan semua orang yang menjalankan tugas jabatan sebagai PPAT, termasuk di dalamnya para PPAT Pengganti.” Yang berwenang melakukan pengawasan dan penindakan kode etik PPAT ada pada Majelis Kehormatan yang terdiri dari Majelis Kehormatan Daerah dan Majelis Kehormatan Pusat.

Tugas dan Wewenang Notaris dan PPAT

Tugas dan Wewenang Notaris ialah membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.

Disebutkan pula bahwa notaris berwenang dalam:

Sedangkan tugas dan kewenangan PPAT tercantum dalam pasal 2 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.

Perbuatan hukum yang dimaksud adalah:

Cara kerja Notaris & PPAT

Perbedaan PPAT dan Notaris dari cara kerjanya: Cara Lingkup kerja PPAT hanya per wilayah atau per kota, sedangkan notaris berwenang membuat akta selama perbuatan hukum yang dilakukan ada dalam wilayah kerjanya (lebih luas se-propinsi).

akta27.blogspot.com --- Legalitas atas kepemilikan properti baik berupa tanah atau bangunan harus bisa dibuktikan secara sah. Jangan pernah meremehkan urusan legalitas rumah atau tanah, karena keberadaannya sangat penting. Karena selain dapat memberikan kepastian kekuatan hukum pada rumah atau tanah yang dimiliki, keberadaan dokumen tersebut juga dapat menentukan nilai jual rumah atau tanah.

Maka itu, setelah melakukan pembelian, jangan lupa bikin SERTIPIKAT! Bukan hanya memperjelas status hukum, cara membuat SERTIPIKAT TANAH yang benar dapat membantu kita dari berbagai masalah sengketa di masa depan!

Bagi Anda yang saat ini masih bingung bagaimana cara membuatnya, berikut ini adalah Syarat Membuat SERTIPIKAT TANAH;

Sementara itu, jika ingin menerapkan cara membuat SERTIPIKAT TANAH bersifat Girik, ada beberapa kelengkapan yang juga perlu disertakan seperti:

Cara membuat SERTIPIKAT TANAH dapat dilakukan secara mandiri atau bantuan Notaris/ Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Selama diterapkan dengan baik, cara membuat SERTIPIKAT TANAH di bawah ini akan sangat berguna!

MENGAJUKAN PEMBUATAN SERTIPIKAT TANAH SECARA MANDIRI

Ada tiga tahapan yang akan dilalui sebagai cara membuat sertifikat tanah, yakni:

Pemohon dapat mendatangi loket pelayanan dengan membawa dokumen yang telah disiapkan sebagai syarat membuat SERTIPIKAT TANAH. Anda kemudian akan diminta untuk mengisi formulir dan melakukan pembayaran biaya pengukuran serta pemeriksaan tanah.

Setelah permohonan diterima, petugas dari BPN akan melakukan proses pengukuran tanah. Anda sebagai pemohon pun harus hadir dalam proses ini. Hasil dari pengukuran ini akan dilanjutkan untuk Pembuatan Surat Keputusan dari BPN pusat.

Tahap terakhir ialah membayar pendaftaran SK Hak. Setelah melunasinya, Anda pun bisa mendapatkan SERTIPIKAT TANAH.

CARA MEMBUAT SERTIFIKAT TANAH DENGAN BANTUAN PPAT

Setelah berkas kelengkapan disampaikan ke kantor pertanahan, tanda bukti penerimaan permohonan balik nama untuk membuat SERTIPIKAT TANAH akan diberikan kepada PPAT. Selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada pembeli.

Nama Pemegang Hak Lama (Penjual) di dalam Buku Tanah dan SERTIPIKAT dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk. Selanjutnya, Nama Pemegang Hak yang Baru (Pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada Buku Tanah dan SERTIPIKAT.

Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang berwenang akan menandatangani bagian tersebut dan membubuhinya dengan tanggal. Melalui langkah tersebut, pembeli telah SAH menjadi Pemilik Lahan berdasarkan hukum.

akta27.blogspot.com --- Bagi masyarakat yang awam terhadap hukum, segala permasalahan tentang tanah dan kepemilikannya terasa rumit. Terbukti dari banyaknya kasus sengketa tanah yang semakin hari semakin banyak. Sebenarnya, kasus sengketa tanah baik ringan maupun berat bisa diselesaikan dengan baik dan sesuai prosedur, bila masing-masing pihak mengerti hukum dan mau menyelesaikannya sesuai hukum yang berlaku. Jika tidak, akan ada banyak pihak yang merasa dirugikan. Oleh karena itu, sebaiknya setiap proses peralihan tanah baik melalui jual beli, warisan, hibah, tukar menukar, dan lain sebagainya diselesaikan dengan prosedur hukum benar. Hal ini untuk menghindari timbulnya permasalahan di kemudian hari.

Merujuk Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000, disebutkan bahwa perolehan hak karena surat waris dan surat hibah tanah wasiat merupakan objek pajak. Perolehan hak karena waris adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris, yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia. Saat pewaris meninggal dunia, pada hakikatnya telah terjadi pemindahan hak dari pewaris kepada ahli waris. Saat terjadinya peristiwa hukum yang mengakibatkan pemindahan hak tersebut, merupakan saat perolehan hak karena waris menjadi objek pajak. Mengingat ahli waris memperoleh hak secara cuma-cuma, maka adalah wajar apabila perolehan hak karena waris tersebut termasuk objek pajak yang dikenakan pajak.

Sebagai contoh dalam kasus hibah berikut ini.

Tuan Muji memiliki tanah dan bangunan toko di atasnya, seluas 200 meter persegi. Letaknya di Jl. C. Simanjuntak nomor 20 Yogyakarta. Dikarenakan sudah terlalu tua dan tidak bisa mengurusi toko tersebut, Pak Muji menghibahkan tanah beserta toko di atasnya tersebut kepada Tuan Bambang selaku partner bisnisnya.

Dari kasus tersebut, bagaimana prosedur hibah yang benar serta proses peralihan tanahnya agar di kemudian hari tidak timbul permasalahan?

Unsur-unsur Penting dalam Hibah

Sebelum menjawab pertanyaan di atas mengenai peralihan tanah melalui proses hibah, perlu kita ketahui terlebih dahulu tentang pengertian hibah serta unsur-unsur apa saja yang ada dalam hibah.

Menurut pasal Pasal 1666 ayat 1 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, hibah adalah suatu persetujuan dimana si penghibah, pada waktu hidupnya dengan cuma-cuma dan tidak dapat ditarik kembali, menyerahkan suatu benda guna keperluan si penerima hibah.

Unsur-unsur dalam hibah antara lain:

Perjanjian dalam hibah adalah pemberian dengan cuma-cuma, artinya pemberian itu harus dengan sukarela tanpa pamrih. Hibah tidak dapat ditarik kembali, artinya ketika pemberi hibah ingin menghibahkan benda yang menjadi hak miliknya, maka harus ada penerimaan secara sukarela dari penerima hibah. Selain itu, harta hibah ini juga tidak dapat ditarik atau dikembalikan. Jadi harus ada persetujuan di antara pemberi hibah dan penerima hibah.

Dalam proses peralihan atau pemindahan hak atas tanah karena hibah, pihak yang mengalihkan harus mempunyai hak dan kewenangan untuk memindahkan hak. Di mana pihak yang menerima hak juga harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah yang baru. Jadi jika dalam contoh kasus Tuan Muji dan Tuan Bambang memenuhi unsur-unsur di atas, maka proses hibah atas tanah dan bangunan toko tersebut dapat dilakukan.

PEMBUATAN DOKUMEN AKTA HIBAH

Sebagaimana peralihan hak atas tanah lainnya, proses hibah juga perlu disaksikan, didampingi, serta dibuat oleh dan di hadapan PPAT. Harus ada akta PPAT di dalam proses ini, sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Syarat, prosedur, serta penyerahan dokumen yang wajib dilakukan oleh Tuan Muji dan Tuan Bambang dalam pembuat akta hibah di PPAT antara lain:

Jika semua hal di atas sudah terpenuhi, dan masing-masing pihak sudah memastikan bahwa tanah serta bangunan tidak dalam sengketa, maka akta hibah akan dibuatkan oleh pihak PPAT, dengan disaksikan oleh dua orang saksi.

Prosedur Peralihan Hak di Kantor Pertanahan

Setelah hibah resmi dilakukan serta telah ada akta hibah dan PPAT, maka Tuan Bambang sebagai penerima hibah harus mengurus proses peralihan tanah di Kantor Pertanahan, agar status dari tanah hibah tersebut menjadi hak miliknya. Jika semua syarat dan prosedur di atas telah selesai dilakukan, maka proses hibah dan peralihan tanah dinyatakan sah secara hukum. Dengan ini, kemungkinan sengketa yang akan terjadi di kemudian hari dapat diminimalisir.

Referensi

akta27.blogspot.com --- Jual Beli merupakan proses peralihan hak milik yang dapat dilakukan secara tunai maupun secara kredit.

Ada beberapa prosedur yang harus Anda perhatikan dan ikuti agar Akta Jual Beli yang Anda miliki berstatus sah, mulai dari cara, syarat, hingga biaya pembuatan akta jual beli tanah.

Jika melihat Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli adalah bukti sah bahwa hak atas tanah dan bangunan telah beralih kepada pihak lain. Artinya, ketika terjadi proses jual beli tanah dan bangunan, keberadaan akta tersebut sangatlah penting.

Proses pembuatan AJB harus berlangsung di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara hukum, Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan tanpa AJB. Jika suatu peralihan hak sudah dibuatkan secara bawah tangan maka untuk mengajukan baliknama sertifikat tersebut harus dibuatkan lagi AJB di PPAT.

Langkah pertama yang harus dilakukan untuk melakukan jual beli tanah dan bangunan (untuk selanjutnya hanya disebut jual beli) adalah dengan mendatangi kantor PPAT untuk mendapatkan keterangan mengenai proses jual beli dan menyiapkan persyaratan untuk proses jual beli tersebut. Ini penting dilakukan karena suatu kondisi legalitas tanah memerlukan persyaratan masing-masing.

Contohnya, jika penjual masih hidup akan berbeda syaratnya dengan kondisi penjual sudah meninggal dunia. Jika pemilik sertifikat masih hidup maka pengurusan jual beli lebih sederhana, yaitu lengkapi syarat subjektif dan syarat objektif maka penandatanganan AJB sudah bisa dilakukan. 

Syarat subjektif berhubungan dengan subjek jual beli, dalam hal ini adalah pemilik sertifikatnya dari sisi penjual yang diwakili oleh identitas pemilik seperti Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK). Begitu juga syarat dari sisi pembeli juga harus melengkapi syarat demikian. 

Syarat objektif adalah legalitas yang berhubungan dengan objek transaksi yaitu sertifikat (atau girik), SPPT PBB dan bukti pelunasannya, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), bagi objek yang berupa tanah dan bangunan. Tetapi apabila pemilik sudah meninggal dunia, maka yang berhak menjual adalah ahli warisnya.

Siapa ahli warisnya? Untuk mengetahui ahli waris, maka harus dibuatkan Surat Keterangan Waris (SKW). SKW untuk WNI pribumi dibuat secara bawah tangan yang diketahui oleh lurah dan camat. Sementara untuk WNI keturunan Tionghoa SKW dibuat oleh Notaris. Lainnya, SKW dibuat oleh Balai Harta Peninggalan. Proses akan lebih panjang jika ada diantara ahli waris yang masih di bawah umur atau tidak cakap melakukan perbuatan hukum, seperti gila, sudah sangat tua dan kondisi lainnya. Untuk kondisi seperti ini harus dibuatkan terlebih dahulu surat penetapan pengadilan mengenai wali yang berhak mewakili mereka. Bagi yang baru pertama kali akan membeli tanah atau bangunan, tentu masih merasa awam ketika mendengar tentang akta tersebut.

Berikut ini penjelasan lebih lanjut tentang proses pembuatan AJB demi sah-nya proses jual beli:

SIAPKAN PERSYARATAN

Langkah pertama adalah menyiapkan berbagai dokumen, baik si penjual maupun si pembeli. Penjual harus menyiapkan dokumen berikut ini :

MENDATANGI PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

Setelah dokumen persyaratan lengkap, penjual dan pembeli harus datang ke kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bersama-sama untuk membuat Akta Jual Beli. Penjual dan pembeli membawa dokumen persyaratan lengkap.

PEMERIKSAAN DOKUMEN

Selanjutnya, PPAT akan memeriksa keaslian sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Sesuai dengan Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997, PPAT akan melakukan pengecekan berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah. Dengan melakukan pemeriksaan tersebut, PPAT juga sekaligus dapat memastikan apakah tanah bebas dari sengketa hukum atau tidak, serta tidak sedang dijaminkan atau tidak sedang dalam penyitaan. Selain itu, tujuan pemeriksaan dokumen juga untuk melihat pembayaraan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Maka dari itu PPAT membutuhkan bukti pembayaran PBB untuk memastikan semua telah lunas.

MEMBAYAR PPH DAN BPHTB

Penjual dan pembeli harus mengeluarkan sejumlah biaya dalam mengurus Akta Jual Beli. Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh), sementara pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB adalah biaya yang dikeluarkan bea yang dikeluarkan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Selain biaya tersebut, penjual dan pembeli juga harus menanggung bersama biaya jasa untuk PPAT.

PENANDATANGANAN AJB

Kedua belah pihak (beserta suami dan istri) harus menghadiri penandatanganan akta. Selain mereka, harus ada setidaknya dua orang saksi. Setelah penjual dan pembeli menyetujui isi akta maka akan dilakukan penandatanganan oleh penjual, pembeli, saksi, serta PPAT.

AJB SELESAI

AJB asli dibuat menjadi dua rangkap. Penjual dan pembeli hanya akan mendapatkan salinannya. PPAT akan menyimpan AJB asli satu eksemplar. Kemudian, PPAT juga akan menyerahkan AJB asli satu eksemplar ke BPN untuk proses balik nama, paling lama tujuh hari setelah proses penandatanganan. Selain AJB asli, PPAT juga harus menyerahkan surat permohonan balik nama, sertifikat, KTP penjual dan pembeli, bukti pelunasan PPh, serta bukti pelunasan BPHTB ke BPN.

SELESAI PROSES BALIK NAMA

Proses balik nama akan berlangsung sekitar dua minggu. Jika sudah selesai proses balik nama, pembeli bisa mengambil sertifikat atas nama pembeli di BPN.