akta27.blogspot.com --- Jual Beli merupakan proses peralihan hak milik yang dapat dilakukan secara tunai maupun secara kredit.
Ada beberapa prosedur yang harus Anda perhatikan dan ikuti agar Akta Jual Beli yang Anda miliki berstatus sah, mulai dari cara, syarat, hingga biaya pembuatan akta jual beli tanah.
Jika melihat Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli adalah bukti sah bahwa hak atas tanah dan bangunan telah beralih kepada pihak lain.
Artinya, ketika terjadi proses jual beli tanah dan bangunan, keberadaan akta tersebut sangatlah penting.
Proses pembuatan AJB harus berlangsung di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara hukum, Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan tanpa AJB.
Jika suatu peralihan hak sudah dibuatkan secara bawah tangan maka untuk mengajukan baliknama sertifikat tersebut harus dibuatkan lagi AJB di PPAT.
Langkah pertama yang harus dilakukan untuk melakukan jual beli tanah dan bangunan (untuk selanjutnya hanya disebut jual beli) adalah dengan mendatangi kantor PPAT untuk mendapatkan
keterangan mengenai proses jual beli dan menyiapkan persyaratan untuk proses jual beli tersebut.
Ini penting dilakukan karena suatu kondisi legalitas tanah memerlukan persyaratan masing-masing.
Contohnya, jika penjual masih hidup akan berbeda syaratnya dengan kondisi penjual sudah meninggal dunia.
Jika pemilik sertifikat masih hidup maka pengurusan jual beli lebih sederhana, yaitu lengkapi syarat subjektif dan syarat objektif maka penandatanganan AJB sudah bisa dilakukan.
Syarat subjektif berhubungan dengan subjek jual beli, dalam hal ini adalah pemilik sertifikatnya dari sisi penjual yang diwakili oleh identitas pemilik seperti Kartu Tanda Penduduk (KTP)
dan Kartu Keluarga (KK). Begitu juga syarat dari sisi pembeli juga harus melengkapi syarat demikian.
Syarat objektif adalah legalitas yang berhubungan dengan objek transaksi yaitu sertifikat (atau girik), SPPT PBB dan bukti pelunasannya, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB),
bagi objek yang berupa tanah dan bangunan. Tetapi apabila pemilik sudah meninggal dunia, maka yang berhak menjual adalah ahli warisnya.
Siapa ahli warisnya? Untuk mengetahui ahli waris, maka harus dibuatkan Surat Keterangan Waris (SKW). SKW untuk WNI pribumi dibuat secara bawah tangan yang diketahui oleh lurah dan camat.
Sementara untuk WNI keturunan Tionghoa SKW dibuat oleh Notaris. Lainnya, SKW dibuat oleh Balai Harta Peninggalan.
Proses akan lebih panjang jika ada diantara ahli waris yang masih di bawah umur atau tidak cakap melakukan perbuatan hukum, seperti gila, sudah sangat tua dan kondisi lainnya.
Untuk kondisi seperti ini harus dibuatkan terlebih dahulu surat penetapan pengadilan mengenai wali yang berhak mewakili mereka.
Bagi yang baru pertama kali akan membeli tanah atau bangunan, tentu masih merasa awam ketika mendengar tentang akta tersebut.
Berikut ini penjelasan lebih lanjut tentang proses pembuatan AJB demi sah-nya proses jual beli:
SIAPKAN PERSYARATAN
Langkah pertama adalah menyiapkan berbagai dokumen, baik si penjual maupun si pembeli. Penjual harus menyiapkan dokumen berikut ini :
- Fotokopi Kartu Tanpa Penduduk (KTP) penjual beserta suami atau istri
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Fotokopi akta nikah (jika sudah menikah)
- Sertifikat tanah asli
- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) alias Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB
- Surat persetujuan suami atau istri
- Surat keterangan (asli) kematian jika suami atau istri telah meninggal
- Surat keterangan (asli) ahli waris jika suami atau istri telah meninggal dan ada anak yang dilahirkan dari pernikahan mereka
- Fotokopi KTP
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Fotokopi akta nikah jika sudah menikah
- Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
MENDATANGI PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)
Setelah dokumen persyaratan lengkap, penjual dan pembeli harus datang ke kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bersama-sama untuk membuat Akta Jual Beli.
Penjual dan pembeli membawa dokumen persyaratan lengkap.
PEMERIKSAAN DOKUMEN
Selanjutnya, PPAT akan memeriksa keaslian sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Sesuai dengan Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997, PPAT akan melakukan pengecekan berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah.
Dengan melakukan pemeriksaan tersebut, PPAT juga sekaligus dapat memastikan apakah tanah bebas dari sengketa hukum atau tidak, serta tidak sedang dijaminkan atau tidak sedang dalam penyitaan.
Selain itu, tujuan pemeriksaan dokumen juga untuk melihat pembayaraan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Maka dari itu PPAT membutuhkan bukti pembayaran PBB untuk memastikan semua telah lunas.
MEMBAYAR PPH DAN BPHTB
Penjual dan pembeli harus mengeluarkan sejumlah biaya dalam mengurus Akta Jual Beli. Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh),
sementara pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
BPHTB adalah biaya yang dikeluarkan bea yang dikeluarkan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan.
Selain biaya tersebut, penjual dan pembeli juga harus menanggung bersama biaya jasa untuk PPAT.
PENANDATANGANAN AJB
Kedua belah pihak (beserta suami dan istri) harus menghadiri penandatanganan akta. Selain mereka, harus ada setidaknya dua orang saksi.
Setelah penjual dan pembeli menyetujui isi akta maka akan dilakukan penandatanganan oleh penjual, pembeli, saksi, serta PPAT.
AJB SELESAI
AJB asli dibuat menjadi dua rangkap. Penjual dan pembeli hanya akan mendapatkan salinannya. PPAT akan menyimpan AJB asli satu eksemplar.
Kemudian, PPAT juga akan menyerahkan AJB asli satu eksemplar ke BPN untuk proses balik nama, paling lama tujuh hari setelah proses penandatanganan.
Selain AJB asli, PPAT juga harus menyerahkan surat permohonan balik nama, sertifikat, KTP penjual dan pembeli, bukti pelunasan PPh, serta bukti pelunasan BPHTB ke BPN.
SELESAI PROSES BALIK NAMA
Proses balik nama akan berlangsung sekitar dua minggu. Jika sudah selesai proses balik nama, pembeli bisa mengambil sertifikat atas nama pembeli di BPN.
